חברה יזמית מול חברה קבלנית

מה עדיף ?

מתעניינים בביצוע פרויקט?

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר

איזה יזם הוא המתאים בשבילך ?

רקע

בשנים האחרונות אנו עדים לחברות חדשות הנכנסות לתחום תמ"א 38 ופינוי בינוי. עקב ריבוי החברות המציעות עצמן לקיום הפרויקט עולה שאלה נוספת, באיזו חברה צריך לבחור? ואחת השאלות המרכזות היא האם לבחור בחברה שהיא יזמית בלבד או בחברה יזמית שהיא גם מבצעת.

ראשית נבקש לפרק לגורמים כל מונח.

חברה יזמית – הינה חברה המקשרת בין כל החוטים הדרושים כמו עורכי דין ואדריכלים שיביאו להוצאת הפרויקט לפועל  כאשר האדריכל אחראי על ההיבט התכנוני של הפרויקט מול הרשויות ואילו עורכי הדין אחראים על ההיבט המשפטי מול מבקשי הפרויקט, רשויות המיסים ועוד.

חברה יזמית לא בונה את הפרויקט עצמו, אלא החברה היזמית ביחד עם בעלי הדירות בוחרים חברה קבלנית שתבצע את הפרויקט בדרך הטובה, הנכונה והבטוחה ביותר.

חברה קבלנית/ יזמית  - חברה יזמית כהגדרתה לעיל אך באותה נשימה היא החברה המבצעת של הפרויקט.

בשנים האחרונות עולם הבניה עבר שינויים רבים  ואיתם גם הדעות לגבי העדפת יזם שהוא קבלן או יזמים גרידא.

מאחר וישנם דעות מכל צד בשוק, נפרוט בפניכם את היתרונות והחסרות של כל אחת ממבנה החברות הנ"ל ואתם תחליטו מה היא החברה המתאימה בשבילכם.

יתרונות חברה יזמית

א. היתרון ​הבולט הוא שלבעלי הדירות וליזם יש אינטרסים משותפים על כל קיום הפרויקט. יזם, יחד עם בעלי הדירות בוחרים את הקבלן הראוי מתוך מרשם הקבלנים ומעבר למפקח מטעם הדיירים אשר מפקח על ביצוע הפרויקט גם היזם יפקח מקרוב על הקבלן בכדי לוודא שהוא בונה את הדירות ברמה הגבוהה ביותר ובזמן שנקבע – זאת מאחר רווח היזם נובע ממכירת הדירות הנוספות, ואם הקבלן לא מבצע את עבודתו כראוי כך גם יינזק רווחו של היזם.

ב. ליזם יציב יש את היכולת להתגבר על מצבים של קריסה כלכלית של הקבלן המבצע פשוט ע"י החלפתו, בעיקר כאשר היזם הוא אדריכל ועו"ד מנוסים המחזיקים בידע לקיום פרויקטים תמ"א 38, ויכולים לשים לב לנורות אדומות בשטח. מנגד כאשר הקבלן הוא היזם בעלי הדירות הם אלו יצטרכו לבצע את הליך בחירת הקבלן באמצע הפרויקט ( או הבנק אם והפרויקט מלווה על ידו) כאשר הדירות לא נעימות למגורים ולפעמים לא ניתן לגור בהן בכלל.

ג. יזמים גמישים ומהירים יותר מאשר חברת יזמות-קבלן ויש אף כאלו שיאמרו כי התמורה המוצעת לבעלי הדירות בפרויקטים של תמ"א 38 , בדרך כלל, גבוהה יותר.

יתרונות חברה יזמית/קבלנית

א. הרווח המקובל לפרויקט עבור יזם עומד על 20% רווח משווי עלות הפרויקט הכוללת את מחיר עלות הבניה וכפועל יוצא את הרווח של הקבלן המבצע. בביצוע פרויקט ע"י יזם –קבלן ניתן לחסוך את עלויות הרווח לקבלן כלומר, מבצע הפרויקט יוכל להסתפק ברווח כולל נמוך יותר ובכך להשקיע יותר כסף בביצוע הפרויקט.

אם זאת, הנתונים בשטח מגלים כי במקרים רבים, היתרה לא מושקעת לרווחת בעלי הדירות, ובצדק, שכן יזם-קבלן נדרש להכניס בתחשיבי רווח הפרויקט גם רווחים על הפעילות הקבלנית של הפרויקט.

ב. בחברת יזם-קבלן אנו נדע עוד בשלב ההתקשרות מי הקבלן המבצע  ואנו יכולים לבדוק בשלב מקדמי  את איכות הבניה שלו ושביעות רצונם של בעלי דירות אחרים בבניינים בהם ביצע פרויקטים דומים. מנגד כאשר מדובר בחברה יזמית בלבד יכול ובחירת הקבלן ע"י היזם תהא על בסיס מחיר עלות הבניה שיציע הקבלן ומתוך כך עולה חשש כי זה יבוא על חשבון איכות הבניה, בעיה שניתן לפתור בקלות ע"י הסכם שיקבע כי בעלי הדירות ישתתפו בהליך בחירת הקבלן המבצע.

ג. כאשר היזם הוא הקבלן לדיירים יש את האפשרות לבחון את ביצועי הבנייה  בפרויקטים קודמים. זאת בניגוד לפרויקטים של חברה יזמית גרידא בהם זהות הקבלן משתנה מפרויקט לפרויקט.

זהו לא בהכרח יתרון שכן, בחברה יזמית בלבד, שבעלי הדירות בוחרים יחד עם היזם את הקבלן, עדיין יוכלו בעלי הדירות להתרשם מביצוע פרויקט של החברה שיבחרו יחד עם היזם לביצוע הפרויקט, ויותר מכך, כאשר החברה היזמית מורכבת מעורכי דין ואדריכלים בעלי ניסיון רב בתחום, בחירת היזם תהא מחושבת ונכונה יותר שכן הצלחת הפרויקט חשובה הן יזם והן לבעלי הדירות.

ד. לדיירים יש כתובת אחת נוחה ממנו יקבלו את כל התשובות אך מצב זה גם מסוכן  והסיבה לכך נובעת דווקא מהתחום המשפטי, שכן ככל שיש יותר שחקנים כך האחריות ויכולת הפירעון במקרה של אי יכולת לבצע את הפרויקט, גדולה יותר, כלומר יש חלוקת סיכונים רחבה יותר. בנוסף כאשר היזם, כאמור מורכב מאדריכלים ועורכי דין, בעלי מקצוע קריטיים לביצוע פרויקט תמ"א 38  הכתובת לקבלת מלוא התשובות, בצורה הראויה ביותר, הן תכנונית -ביצועית והן משפטית היא אחת

לסיכום

עכשיו לאחר שפרשנו בפניכם את יתרונותיה של כל חברה נוסיף ונאמר שאין באמת משמעות גדולה בין אם תבחרו חברה יזמית בלבד או חברה יזמית/קבלנית. מה שכן חשוב הוא שבבואכם לבחון איזו חברה תבצע למענכם את פרויקט התמ"א 38 תגיעו מוכנים עם כמה שיותר שאלות אשר יבחנו את ניסיונה ואמינותה של החברה המועמדת והנפשות הפועלות בה.

רצוי להזכיר שפרויקט תמ"א 38 ארוך ומסובך החל מרגע מציאת היזם, ויהיו לא מעט מועמדים לביצוע הפרויקט, לכן ככל שיהיו יותר שאלות כך תוכל לברור את המועמדת הראויה ביותר.

לבסוף אחרי שתשקלו מספר מועמדים, ותתייעצו עם כלל דיירי הבניין והבניינים הסמוכים, אתם יכולים גם לתת קצת מקום לאינטואיציה פנימית שתסייע לכם בחיפושכם (כן, החיפוש ארוך ומייגע אבל מחייב) למצוא את הפרטנר שיבין שמדובר ברכוש הכי יקר לכם, הבית שלכם, ושהרצון שלכם בביצוע הפרויקט, ברוב המקרים, נובע מהכמיהה לחיות בבית נעים ומרווח יותר.

 

המון בהצלחה !

 

אימפרזה ייזום בנדל"ן