עיבוי וחיזוק  מול הריסה ובניה

מה עדיף ?

מתעניינים בביצוע פרויקט?

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר

עיבוי וחיזוק מול הריסה ובניה

רקע

לתוכנית מתאר הארצית 38, הידועה כ- תמ"א 38 יש מעמד של חוק בישראל והיא כוללת שני מסלולי ביצוע: תמ"א 38 תיקון 1, אשר משמעותו חיזוק ושיפוץ הבניין מבחוץ, ותמ"א 38 תיקון 2 - אשר משמעותו הריסה ובנייה מחדש של הבניין כולו. בפרויקט תמ"א 38, תיקון 1 או 2, שלושה גורמים מעורבים: דיירי הבניין, היזמים והרשויות העירוניות.

ההבדלים

עיבוי וחיזוק הידוע גם כ- תמ"א 38/1 משמעותו חיזוק הבניין הקיים והוספת קומות בהתאם להיתר הבניה שניתן. בתמורה מקבלים הדיירים תוספות כמו חדר נוסף בדמות ממ"ד, מעלית ועוד כאמור הכל בכפוף להיתר שהתקבל מהרשות המקומית. כמו כן, דיירים הגרים בבניין בו הפרויקט רווחי  יכולים לקבל דברים נוספים החל ממרפסת שמש, שיפוץ חדר המדרגות, לובי חדש לבניין, שיפוץ המקלט, טיפול בגינה ועד לחניות לדיירים הקיימים, ככל והפרויקט רווחי ליזם כך יכלו לדרוש תוספות נוספות .

תמ"א 38 הריסה ובניה, המוכר גם כ-38/2, לעומת זאת, הינה מעין תוכנית פינוי בינוי המאפשרת בהסכמת כל הדיירים (נכון להיום קיימת הצעת חוק שלפיה, די בהסכמה של 80% מהדיירים) להרוס את הבניין הקיים ולבנות תחתיו בניין חדש לחלוטין. 

עסקה הרבה יותר יקרה, אולם גם תמורות היזם גדלות בהתאם - אחרת אין התכנות של הפרויקט.

בהקשר של פינוי בינוי יש לזכור כי לא מדובר בסוג של פינוי בינוי מאחר ופרויקטים מהסוג האחרון מתבססים על שטחים מוכרזים ואילו תמ"א 38/2 נשענת על רצון הבעלים.

כמו כן, פרויקט פינוי בינוי מצריך הליך בירוקרטי ארוך יחסית ודומה להליכי אישורי בנייה גדולים אחרים בישראל, יש צורך בתשלום היטל השבחה על הפרויקט.

יתרונות וחסרונות 

בתמ"א 38/1 הדיירים נדרשים להמשיך לגור בתוך הבניין תוך כדי העבודות לתקופה של 18-20 חודשים, ולחוות את הפרויקט מבפנים על כל המשתמע מכך. זאת לעומת תמ"א 38/2, פרויקט בו הדיירים מתפנים מהבניין, מקבלים פיצוי שכירות מלא וחוזרים לבניין חדש לגמרי אשר לרוב כולל תוספות שלא יהיו בפרויקט תמ"א 38/1 דוגמת חניה תת קרקעית מסודרת ודירות חדשות לגמרי.

 

• בתמ"א 38/1 ניתן לקבל פיצוי שכירות מסוים, אך הדבר תלוי בכל הסכם לגופו.

• משך הפרויקט: כפועל יוצא מהישארות הדיירים בבניין בפרויקט תמ"א 38/1, זמן הביצוע אורך       בין 20-18 חודשים, בעוד שאם לא היו דיירים בבניין בזמן הביצוע הפרויקט היה מתקצר בכ-6       חודשים.

• בפרויקט תמ"א 38/2 יהיה ניתן לבנות בניין סטנדרטי בן 9 -10 קומות עם מרתף חניה כפול           ב-24-28 חודש.

• חניה: נושא החניה יכול להוות שיקול נוסף וחשוב. בתמ"א 38/1 היזם מחוייב לפתרונות חניה         לדירות החדשות אשר מתווספות לבניין, זאת לעומת תמ"א 38/2 בו החיוב הוא לכל דירה עפ"י     תקן עירוני - הדירות החדשות והישנות.

• ערך הדירות: עליית ערך הדירות, עבור הדיירים הקיימים, בפרויקט תמ"א 38/2 הוא גבוה יותר      מאשר בפרויקט תמ"א 38/1, זאת מאחר ומדובר בבניין חדש לחלוטין ברמת תכנון חדשנית          ועדכנית, כאשר בתמ"א 38/1 מדובר בשילוב בין חדש לישן, חידוש תשתיות הבניין החיצוניות -      עד הדירה בלבד.

לסיכום

אין ספק כי פרויקט תמ"א 38/2 הוא עדיף עבור כל הצדדים. אך חשוב גם לתת שיקול נוסף, אשר אינו תכנוני או כלכלי. בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) ישנה תוספת משמעותית של דיירים לבניין או לשכונה, זאת לעומת פרויקט תמ"א 38/1.

אנשים שעד כה היו מורגלים באורח חיים של בניין קטן ומשפחתי, מקבלים בניין עם אופי חדש לחלוטין. גם היזם צריך לקחת בחשבון שישנם מקומות שלא נכון לעשות בהם תמ"א 38/2 בגלל צביון השכונה או הבניין או הדיירים - גם אם ההיתכנות הכלכלית היא טובה יותר.