תמ"א 38 שאלות תשובות

מתעניינים בביצוע פרויקט?

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר

תמ"א 38 | שאלות ותשובות

אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38 ומעוניין ליישמה. מה עלי לעשות?

לאחר התארגנות הדיירים בבניין, עליכם להחליט דרך המימוש: הגשת בקשה להיתר בניה באופן עצמאי, או פניה לחברה פרטית לקבלת הצעות לליווי וניהול התהליך עבורכם.

האם נדרשת הסכמה מלאה (100%) של בעלי הדירות כדי לבצע פרויקט תמ"א 38?

כיום, ניתן לממש פרויקט תמ"א 38 על פי הכללים הבאים:

 51% מבעלי הדירות עבור ביצוע עבודות חיזוק ללא תוספת בנייה (תמ"א 38/1)

 66% מבעלי הדירות לצורך ביצוע עבודות חיזוק תוך הרחבת הדירות הקיימות בבניין (תמ"א 38/1)

2/3 מבעלי הדירות בבניין שאליהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף  ובכפוף לכך שההחלטה אושרה על ידי המפקחת על המקרקעין, לצורך ניצול זכויות מכוח תמ"א 38, קרי ביצוע עבודות חיזוק תוך הוספת דירות  (המקרה הנפוץ) 

 

 בפרויקט מסוג תמ"א  38/2 (הריסה ובנייה) יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות.

 

בפרויקט מסוג פינוי בינוי (הריסה ובנייה) יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות.

מה קורה במקרה שרוצים לבצע תמא 38 בבניין שאין אפשרות להוסיף בו חניות?

לרוב תנאי למתן היתר הבניה והוספת יחידות דיור הינה הסדרת מקומות חניה חדשים במגרש בהתאם לתקנות (יחס בין מספר הדירות וגודלן), אולם פסיקה חדשה קובעת כי השיקול המנחה הוא חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה ולכן לרוב ניתן למצוא פתרונות חלופיים לבניינים שבהם מגבלות תכנוניות מונעות הוספת מקומות חניה.

על אלו בניינים חלה תמ"א 38? 

הוראות תמ"א 38 חלות על מבנים קיימים שהיתר הוצא לבנייתם קודם ה- 1 בינואר 1980. התמ"א אינה חלה על מבנים שאינם כלולים בתקן 413 כגון מבנים עד 2 קומות ובשטח של עד 400 מ"ר, מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים וכד' או מבנים המיועדים להריסה.

איך מחזקים בפועל את הבניין במסגרת תמ"א 38?

קיימות מספר אפשרויות לחיזוק הבניין במסגרת תמ"א 38. החיזוק יכול להתבצע על ידי הוספת קירות תומכים לבניין, מסגרות וקורות פלדה, תוספות בניה חיצוניות או פנימיות כגון פיר מעלית, ממ"דים, הוספת קומה וכו' לצד הבניין או מעליו, מתחברות למבנה ומייצבות אותו.

האם דיירי הבניין נדרשים לשלם על ביצוע הפרויקט?

פרויקט תמ"א הינו פרויקט נטו כלומר, כל עלויות הפרויקט הינם נטו על היזם.

כמה זמן לוקח לבצע את פרויקט?

פרויקט תמ"א מחולק למספר שלבים החל מפגישת הדיירים , קבלת ההיתר , תחילת הפרויקט וסיומו.

ככל ומדובר במשא ומתן הנוגע לפרויקט העניין תלוי ברצונותיהם של הדיירים ונכונותם לקיום הפרויקט. 

ככל שאנו מתייחסים לשלב התכנוני והתחלת הפרויקט העניין הוא טיפה יותר מורכב ועל-פי ניסיון, הזמן הדרוש להשלמת פרויקט תמ"א 38 החל מהשלב התכנוני נע בדרך כלל  בין 2 ל- 3 שנים, כאשר הזמן לקבלת היתר הינו כ-3 חודשים עד 12 חודשים וזמן לסיום הפרויקט משוער הינו בין 18 חודשים עד 24 חודשים.

אילו ערבויות דיירים בפרויקט עתידי צריכים לקבל?

 במסגרת הסכמי תמ״א 38 דיירי הבניין בעיקרון מוכרים ליזם את זכויותיהם בנכס ובתמורה הוא מתחייב לספק להם את תכנון הפרויקט והקמתו. נושא חשוב מאוד שעולה בכל התקשרות לקראת פרויקט תמ”א 38 הוא כיצד הדיירים יגנו על קניינם. ובכן, ישנן מספר רב של סוגי ערבויות המהוות בטוחות מרכזיות שכדאי להקפיד עליהן.

ערבות ביצוע - ניתנת לפני תחילת ביצוע העבודות. עו״ד  המייצג את הדיירים מחזיק בערבות עד למועד בו מסתיים שלב הביצוע. מדובר בערבות כספית אוטונומית שעיקר מטרתה הוא להבטיח את השלמת העבודות גם אם היזם לא יסיים את הבניה.

ערבות בדק - ניתנת לדיירים במועד סיום הפרויקט וקבלת הדירות, תוקף הערבות הוא ל-12 חודשים. ערבות הבדק באה להבטיח תיקוני ליקויים שלא תוקנו ע״י היזם לאחר סיום הפרויקט.

ערבות רישום - ערבות הבאה להבטיח את רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים ע״י היזם, סכום הערבות לרוב אינו גבוה מאחר ומסתכם מכמה עשרות אלפי שקלים.

ערבות חוק המכר - בפרויקטים של הריסה ובניה, מאפשר לדיירים לפנות לבית המשפט באם היזם לא מסיים את השלמת הפרויקט לצורך מימוש הערבות. ערכה נקבע ע״י שמאי מקרקעין והדיירים מחזיקים בה עד למועד הקבלה של הדירות החדשות .