תהליך תמ"א 38

מתעניינים בביצוע פרויקט תמ"א ?

השאירו פרטים ואנו ניצור עמכם קשר

סקירת תהליך פרויקט תמ"א 38

רקע

בשנים האחרונות מתעורר חשש שבהתרחשות רעידת אדמה חזקה בישראל, מבנים רבים יתמוטטו ויגרם נזק רב בנפש וברכוש.

לכן החליטה הממשלה בתאריך 03/2005 לאשר תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה הידועה בשם תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית).

 

תמ"א 38  הינה תמריץ לבעלי דירות ויזמים ומתן מענה למבנים ישנים, אשר אינם עומדים בתקן הישראלי 413 משנת 1980 הדורש את עמידותם של מבנים בפני רעידות אדמה ומטרתה לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק המבנה בהליכים מהירים ובתוך כך להעניק זכויות בנייה לצורך מימון החיזוק.

 

למעשה המודל להתחדשות עירונית המיושם בישראל מבוסס על מנוע כלכלי דרך המגזר הפרטי ואלו מתקיימים באמצעות שלושה גורמים- התושבים המחזיקים בידם את הזכויות הקנייניות, היזמים אשר בידם היכולת הכלכלית והרשות המקומית המאשרת את התוכניות לביצוע.

 

ראוי לציין כי בעלי דירות המעוניינים לבצע חיזוק בבניינם יכולים בעצמם לממן את עלות החיזוק בהתאם לתמ"א 38, להעסיק קבלן מטעמם, לבנות דירות חדשות, למוכרן ולהתחלק בהכנסות אחרי כיסוי הוצאות חיזוק המבנה והבנייה החדשה, אלא שרוב בעלי הדירות מעדיפים להתקשר עם יזם במתווה של עסקת נטו כך שתמורת חיזוק המבנה ותוספת הבנייה, יקבל  היזם זכויות בנייה, לפיו יבנה דירות חדשות שיימכרו.

תהליכים עיקריים למימוש התמ"א.

טרם התקשרות עם יזם כדאי ללמוד מס פרטים הקשורים לבניין אשר יעזרו לכם בניהול מו"מ מול היזם:

תחילה יש להוציא בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) נסח מרוכז של כל הבניין ומשם ללמוד על הזכויות הקנייניות של כל בעלי הזכויות בנכס:

*מי הבעלים הרשומים.

 

*האם הקרקע  היא בבעלות פרטית או  חכירה, לרוב בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, ככל והקרקע מוחכרת יש לבדוק האם היא מהוונת.

 

*שטח המגרש - מגרש מעל 700 מ"ר הינו שטח המהווה רווח ליזם, מתוך כך תוכלו לעמוד על זכויותכם.

 

*למי מבעלי הדירות יש חלקים מוצמדים כגון: חניות, מחסנים וכדומה עניין זה חשוב שכן  כאשר  יזם מציע הצעה כללית לכל הדיירים יש לקחת בחשבון שישנם דיירים שיש להם יותר זכויות מאשר לאחרים לכן ההצעה צריכה להיות בהתאם.

 

*האם הבניין לשימור

לאחר בדיקת נסח טאבו יש לברר בעירייה ולקבל מידע תכנוני של הבניין כגון:  מה הם הזכויות של הבניין, כמה קומות ניתן לבנות, כמה בכל קומה והאם הבניין עומד בקריטריונים הראשוניים, כפי שנקבעו בתמ"א 38 לפיהם:

*מבנים שנבנו לפי היתר שהוצא לפני תאריך ה- 1.1.1980 אשר נקבעו ע"י מהנדס כי אינם בנויים על פי תקן ישראלי 413.

 

*מבנים בני קומה אחת או שתיים מעל 400 מ"ר.

 

*מבנים אשר  אינם מיואשים רוב הזמן לדוגמא, על מחסן לא תחול התכנית.

התכנית לא תחול על מבנים המיועדים להריסה על פי צו בית משפט (ישנם מבנים שעל פי הוראות מהנדס יש להרסם, מבנים אלו אינם כלולים בתמ"א 38 ).

*חשוב לציין כי את בדיקות אלו נעשה למענכם ללא כל עלות

נשמע טוב ? עכשיו פונים להסכמת כלל הדיירים.

לאחר שקיבלת את המידע בדבר שווי הזכויות שניתנו לכם בבניין, השלב הבא הוא לזמן את בעלי הדירות לאסיפה דיירים. יש לתלות את ההזמנה לאסיפת דיירים על לוח המודעות 14 יום לפני מועד האסיפה.

בהזמנה חשוב מאוד לציין שמטרת אסיפת בעלי הדירות בבניין היא לקידום פרויקט תמ"א 38 ובחירת הנציגות.

יש לשתף את כל בעלי הדירות כפי שהם רשומים בנסח הטאבו ולגרום כי יסכימו לרעיון ביצוע תמ"א 38 בבנין, שכן אחוזי ההתנגדות גבוהים לא יקדמו את מימוש התמ"א 38 בבניין.

כשמדובר בתמ"א 38 (חיזוק ושיפוץ) נדרשת החתמה של 66% מהדיירים. לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) נדרשת החתמה של 80% מבעלי הדירות. כאן חשוב לציין כי בתי המשפט נוטים בדרך כלל לטובת הרוב ונגד השכנים הסרבנים.

לנחויותכם מצורפים מודעות לתלייה בלוח המודעות ופניה לשאר השכני הבניין.

מגובשים ? עכשיו עוברים לבחירת יזם.

לאחר שבחנת את אפשרות קיום הפרויקט ואת הסכמת הדיירים הראשונית לביצוע הפרויקט, עוברים לשלב מציאת היזם שינהל את הפרויקט..

שלב זה הינו קריטי להצלחת הפרויקט וחשוב מאד לבחון בין היתר מספר נקודות:

ניסיון עבר.

אמידותו הפיננסית של הקבלן לביצוע הפרויקט.

קיומה של פוליסת ביטוח אשר עומדת בהתאם להוראות תמ"א 38.

נקודה חשובה נוספת אשר אינה נמצאת בפן המקצועי היא עניין של אינטואיציה אישית, גם אם יזם מסוים מציג מצג מרהיב אך אתם מרגישים תחושה פנימית שמשהו לא בסדר, זה הזמן לבחון את היזם מחדש ואף להחליפו עד שמוצאים את היזם הראוי לביצוע הפרויקט שכן מדובר בעסקה מורכבת הכוללת לרובנו את הנכס הכלכלי היקר לנו מכל.  

לאחר שנמצאו מס יזמים המעוניינים להתקשר עמכם בהסכם לביצוע התמ"א כדאי לקיים אסיפת דיירים נוספת שבמסגרתה יוצגו כל הצעות היזמים וקבלת החלטה בעניין

בהזדמנות זו נבקש להבהיר סוגיה שקיבלה תשובות רבות לגבי עדיפות קבלן על יזם, ותשובתינו לשאלה זו תלויה בחברה היזמית ובעובדיה שכן, כמו במקרה שלנו, באם החברה היזמית כוללת אנשי מורכת מאנשי מקצוע בקיאים בתחום הבניה, בעלי ניסיון רב ויכול כלכלית גבוה תמיד תהא עדיפות ליזם שלא כבול ליכולות ביצוע שלו עצמו אלא כחברה יזמית תוכל לפקח ביתר שאת על הפרויקט ללא כל חשש.

מה תקבלו במסגרת התמ"א.

בדרך כלל במסגרת התמ"א 38 ניתן להוסיף  תוספת בנייה של עד 25 מ"ר לכל דירה, באמצעות חדר נוסף(בדרך כלל ממ"ד), מרפסת שמש, מחסן, (ככל שקיים שטח לכך) התקנת מעלית גדולה יותר או חדשה( ככל שהמבנה מאפשר), חנייה (ככל שקיים שטח לכך), שיפוץ חיצוני לבניין ולגינה, שיפוץ ושדרוג הלובי וחדר המדרגות, מערכת האינטרקום ותיבות הדואר, שדרוג תשתיות הבניין לרבות צנרת המים, הביוב, גז וכד',  שיפוץ המקלט וחדרי אופניים/עגלות /חדר האשפה.

חשוב לציין, כי כל האמור תלוי בקבלת אישור הוועדה לתכנון ובניה בוועדה המקומית וזאת בשל העובדה כי החוק מאפשר לרשות המקומית לקבוע את המדיניות שלה ביחס לתמ"א 38, ולפיכך ההשבחות יכולות להשתנות מעיר לעיר.

העלת מחיר דירתכם.

על פי הערכות  שמאיים השבחת בניין במסגרת תמ"א 38, המוסיפה מעלית, מרפסות, חניה, ממ"דים וכמובן חיזוק היסודות, יכולה להביא לעליית ערך הדירות ב-20%-30%.

כאשר הוספת החדר (ממ"ד בדרך כלל) לדירה היא המשמעותית ביותר בהעלאת ערך הדירה התוספת לשווי הדירה יכולה להגיע ל-30% ואף יותר. וזאת בשל הרחבת הדירה בחדר נוסף.

 

נוסיף,  כי בערים בהן קיימת מצוקת חניה כמו בעיר תל אביב , דירה המשודרגת בהוספת חניה במסגרת תמ"א 38 תעלה את ערכה באחוזים גבוהים יותר במקומות בהם לא ניתן להוסיף

מה הקאטצ'?

למרות שמדובר בעסקה רווחית וכדאית מאד לבעלי הדירות, ישנם סיכונים בעסקה כזו.

בפרויקט תמ"א יש נקודות קריטיות שחשוב לשים לב אליהם כגון:

 

* מתן בטחונות וערבונות מצד היזם לסיום הפרויקט.

* הגבלת זמן לסיום הפרויקט.

*הותרת שיקול דעת ליזם ללא יידוע הדיירים.

 

*העדר שקיפות בין הדיירים.

 

חשוב לנו להבהיר כי בתור קבוצה שמכירה את תחום הבניה היטב בתחום המשפטי, האדריכלי והביצועי במסגרת ההתקשרות של הדיירים אנו מנסחים את החוזה ומנהלים את הפרויקט יחד איתכם מתוך כוונה  שתהיו מרוצים מהנעשה, שכן ככל שאתם מרוצים מהפרויקט כך ניתן להעיד כי מדובר בפרויקט מוצלח.

שלב חתימת ההסכם.

בשלב זה, יש להגדיר את הפרויקט עצמו והתחייבות הצדדים לפרויקט.

כל אחד מבעלי הדירות יתבקש לחתום על החוזי הסופי ונספחיו, ובאותה עת ראוי כי יעקך דוחות לגבי רישומים שאינם מוסדרים בלשכת רישום מקרקעין כמו השלמת רישום, רישום יורשים, טעויות במספר תעודת הזהות של בעל הנכס ועוד.

כמו כן, בחוזה הנחתם יש לשים לב לנקודות הבאות:

 

*פירוט הפרויקט ועבודות הבניה – סעיף המפרט את העבודות העתידיות להתבצע בפרויקט.

 

*היתר הבניה – חשוב להתנות את תקפו של החוזה בקבלת היתר בניה.

 

*מועדים וסנקציות בגין הפרתם – מגדיר את זמני העבודה של הפרויקט, פיצוי הדיירים בעת הפרתו ואף ביטולו של ההסכם במקרים מסוימים.

 

*מיסים ותשלומים – סעיף המגדיר את חובתו של היזם לתשלום כל תשלום או מס הנגזר מהפרויקט שכן פרויקטים מסוג תמ"א 38 הינם נטו, כלומר כל עלות הפרויקט יושבת על היזם.

 

*בטוחות – זו הנקודה החשובה ביותר של הפרויקט, המציין את הערובות הנדרשות לקיום ההסכם לצורך כיסוי הוצאות הפרויקט במידה והיזם מפסיק את הבניה בניגוד למוסכם בחוזה.

 

יש לציין כי הבטוחות מתייחסות לערבות היזם לבניית הדירות הקיימות ולא הדירות החדשות.

 

*רישום ותיקון צו בית משותף – צו בית המשותף מזהה באופן ייחודי כל דירה ודירה בבניין ואת בעליה לכן עם סיום הבניה על היזם לדאוג לתיקון הצו ורישומו בלשכת רישום מקרקעין.

 

*חומרי בנייה – הגדרת חומרי הבנייה חשובה ביותר שכן איכות הבניה נמדדת, בין היתר, באמצעות החומרים בהם השתמשו לבניית הפרויקט.

 

*סעיף נוחות- בזמן הבניה בפרויקט ישנו רעש רב בזמן עבודות הבניה, לכן חשוב לתחום ולהגדיר את שעות פעילות הבניה ובכך הפגיעה בדיירים בעת ביצוע הפרויקט תהא פחותה ככל האפשר.